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Bauträgervertrag: Mehr- und Minderpreise und der subjektive Empfängerhorizont

Üblicherweise sehen Verträge über den Erwerb vom Bauträger vor, daß Sonderwünsche und Änderungen der Ausstattung, also Abweichungen von der Baubeschreibung, gegen Mehr- bzw. Minderpreis zwischen dem Erwerber und dem Bauträger vereinbart werden können.

Wenn es um die Auswahl von Fliesen, Sanitärgegenständen, Türen oder andere Ausstattungsgegenstände geht, schickt der Bauträger den Erwerber zu dem jeweiligen Fachunternehmen, das als Subunternehmer des Bauträgers die Leistung ausführt; er soll sich das Gewünschte aussuchen.

Der Erwerber kennt die Preisvereinbarungen zwischen Bauträger und Subunternehmer in der Regel nicht. Er wird danach fragen, ob die Ausstattungsgegenstände, für die er sich entschieden hat, im Preisrahmen seiner Baubeschreibung liegen oder mehr oder weniger kosten. Wenn er dann vom Subunternehmer eine "Mehrkostenaufstellung" erhält, womöglich noch als Angebot bezeichnet, ist höchste Vorsicht geboten: Von seinem subjektiven Empfängerhorizont aus geht der Erwerber davon aus, dass es sich um mit dem Bauträger abzurechnende Mehrkosten handelt. Es soll vorkommen, dass der Subunternehmer die mit dem Bauträger vereinbarten Preise "nachbessert", indem er den Einbau davon abhängig macht, dass der Erwerber ihm einen Auftrag über angebliche Mehrkosten erteilt. Dass der Subunternehmer subjektiv in vermutetem Zusammenwirken mit dem Bauträger seine Pauschale auf Kosten des Erwerbers aufbessert, ist eine böse Unterstellung, die sich nicht beweisen lässt.

Die Erklärung des Subunternehmers ist nicht nach dem subjektiven Verständnis der Beteiligten auszulegen, sondern nach dem sogenannten objektiven Empfängerhorizont, d.h. wie ein objektiver Dritter die Erklärung des Subunternehmers verstehen würde. Und da wird man wohl zu dem Ergebnis gelangen, dass der Subunternehmer die Leistungserbringung davon abhängig gemacht hat, dass der Erwerber ihm die Mehrkosten bezahlt. Nimmt der Erwerber die Leistung in Anspruch, kommt ein Vertrag zwischen ihm und dem Subunternehmer zustande und er muss an den Subunternehmer zahlen, unabhängig davon, was für dieselben Leistungen schon in dem mit dem Bauträger vereinbarten Preis enthalten ist.

Dem Erwerber ist dringend zu empfehlen, die Mehrkosten mit dem Bauträger zu klären, bevor er Leistungen durch Dritte ausführen lässt.

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