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Grunderwerbsteuer bei Nichtdurchführung des Vertrages

Zu den - nicht unerheblichen - Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie gehört als wesentlicher Posten die Grunderwerbsteuer. Nordrhein-Westfalen gehört zu den Ländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz, hier müssen Immobilienkäufer 6,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen.

Die Steuer wird nicht etwa erst mit dem Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch fällig, sondern unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Der Notar muss das Finanzamt informieren und dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die künftigen Eigentümer. Erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer erhalten die Erwerber vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist.

Insbesondere Investoren, die Grundstücke zur Bebauung mit Rendite-Objekten erwerben, haben häufig ein Interesse daran, den Verkäufer schon zu einem Zeitpunkt vertraglich zu binden, in dem noch keine Baugenehmigung vorliegt und noch nicht geklärt ist, ob das Grundstück in dem geplanten Umfang bebaut werden darf. Hier kann der Abschluss eines Vorvertrages die gewünschte Bindung des Verkäufers herbeiführen, ohne dass bereits Grunderwerbsteuer anfällt. Durch Vereinbarungen, die dem Erwerber keinen unmittelbaren Eigentumsverschaffungsanspruch verschaffen, wird ein Erwerbsvorgang im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne nicht verwirklicht, wenn nicht bereits aus dem Vorvertrag selbst auf Erklärung der Auflassung geklagt werden kann.

Wird der Kaufvertrag über das Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der Baugenehmigung geschlossen, ist nach wohl richtigem Verständnis der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz vor Eintritt der Bedingung noch nicht erfüllt. Bis zum Eintritt der Bedingung besteht ein Schwebezustand, währenddessen dem Käufer noch kein durchsetzbarer Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zusteht. Gemäß § 14 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz entsteht die Steuer mit dem Eintritt der Bedingung, wenn die Wirksamkeit eines Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer Bedingung abhängig ist. Wird bei einem aufschiebend bedingten Grundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor Bedingungseintritt erklärt, so unterliegt die Auflassung nicht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer entsteht ungeachtet der Auflassung erst mit Bedingungseintritt.

Behält sich der Erwerber im notariellen Kaufvertrag den Rücktritt für den Fall der Nichterteilung der Baugenehmigung vor, kann die angefallene Grunderwerbsteuer rückwirkend wieder entfallen. Wird ein Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht, wird entweder die Steuer auf Antrag erst gar nicht festgesetzt oder der Steuerbescheid wieder aufgehoben. Bei einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht wird grundsätzlich die Steuer sogar unabhängig vom Zeitraum erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren. Das gilt aber nicht, wenn ein zunächst befristetes Rücktrittsrecht verlängert wird.

Bei allen oben angesprochenen Gestaltungen sind Fehler möglich, die zur Grunderwerbsteuerpflicht ohne Erstattungsmöglichkeit im Falle der Nichtdurchführung oder Rückabwicklung des Erwerbs führen. Steuerliche Beratung bei der Vertragsgestaltung ist unerlässlich.

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