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Die zeitweise selbst genutzte Ferienwohnung und die steuerliche Abzugsfähigkeit von Verlusten

Die Kosten des Ferienhauses oder der Ferienwohnung auf Norderney oder in Oberbayern übersteigen meist die Einnahmen aus der zeitweisen Vermietung des Objekts. Schön ist es, wenn der Eigentümer, der die Ferienwohnung zeitweise selbst nutzt, die Verluste mit seinen übrigen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen kann. Dann „rechnet“ sich die Ferienwohnung.

Zentrale Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Einkünften und Verlusten ist eine bestehende Einkünfteerzielungsabsicht. Diese ist unproblematisch, wenn das Mietobjekt ausschließlich an Feriengäste vermietet und hierfür bereitgehalten wird.

Problematisch kann die Einkünfteerzielungsabsicht aus Sicht des Finanzamts sein, wenn der Vermieter das Mietobjekt zeitweise selbst nutzt und zeitweise vermietet. Selbst wenn der Vermieter die Wohnung oder das Haus über einen Vermittler anbietet und tatsächlich nicht selbst nutzt, stellt das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage, wenn der Vermieter sich die zeitweise Selbstnutzung in dem Vertrag mit dem Vermittler vorbehalten hat.

Der Vermieter muss dann seine Einkünfteerzielungsabsicht dem Finanzamt gegenüber nachweisen. Nur wenn es ihm gelingt, das Finanzamt von seiner Einkünfteerzielungsabsicht zu überzeugen, kann er die Verluste steuerlich abziehen. Dafür muss der Vermieter darlegen, dass die voraussichtlichen Einnahmen die geplanten Ausgaben für die Ferienimmobilie übersteigen werden (Totalüberschussprognose). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs muss die Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren aufgestellt werden. Folgendes muss im Rahmen der Prognose dargelegt werden, wobei bereits abgelaufene Zeiträume wichtige Anhaltspunkte liefern können:

Die Vermietungseinkünfte vergangener Jahre sind in die Berechnung einzubeziehen, wenn das Anschaffungsjahr der Ferienimmobilie bereits einige Zeit zurückliegt. Nur wenn die Überschussprognose positive Ergebnisse liefert, kann von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen und der Werbungskosten in der Steuererklärung für zulässig erklärt werden.